| 凯基证券 王志霖
我们预计二季度交易量将会反弹，但主要是由于更多的项目将在二季度投放市场，同时有可能更多开放商降价促销
紧缩政策没有放松，且保障性住房将加速投放市场
我们二季度给于房地产行业“中立”评级
市场成交小幅反弹
今年前2个月国内一二线城市的商品房成交清淡，虽然有象万科(000002.SZ, Rmb25.6,增持)的开发企业打折促销，各地的成交依然较去年高峰时段有所下降，从3月份数据看部分城市成交反弹，但总体表现平稳。我们认为由于更多的项目将在二季度投放市场，同时有可能更多开放商降价促销，因此预计二季度交易量将会反弹。
房贷政策未见松动
2007年全国房地产投资资金来源中19%为国内贷款，另外定金和预付款占28%，自筹资金占32%，估计房地产资金来源中50%的资金来自银行贷款。今年以来央行2次上调存款准备金率，调整后人民币的存款准备金率达到15.5%，未来有可能再次上调。准备金率的上调使得银根更加收紧，加上近期需求的萎靡，房地产开发商的资金更趋紧张。住房按揭方面虽然市场有传闻上海、北京和广州等大城市对“第二套房”信贷的政策有所松动，但各大银行都予以否认，上海银监局也出来辟谣称上海中资银行未发现有放松二套房贷款政策现象。
银根的收紧也使得开发商的开发贷款难度增加和利率上调，除了部分原来可享受优惠利率的开发商不能享受优惠利率外，部分中小开发商贷款难度加大。如果准备金率再度上调，开发商的资金链将更显紧张。由于市场需求低迷部分开发商延缓了开发速度，但如果此种状况持续，开发商将可能降价促销，保证现金回流。
保障性住房对市场带来的冲击将有待观察
一季度各大城市发布了2008年住宅建设计划，08年保障性住房用地约占住宅总供给的20%，新开工保障性住房占全部住房面积的比重大概在20%以上。同时部分城市08年的供地计划面积较07年实际供地面积有大幅增长。如果保证性住房政策在各地得到很好落实，那市场供给将大幅增加。同时普通商品房的价格和交易也会因此受到影响。不过由于保障性住宅的建设计划需要大量财政支持，对市场的影响将观察其真正的计划落实力度。（人居苏州摘）
结论
综上所述，我们预计二季度交易量将会反弹，但主要是由于更多的项目将在二季度投放市场，同时有可能更多开放商降价促销，加上紧缩政策没有放松，且保障性住房将加速投放市场，因此短期内我们二季度给于房地产行业“中立”评级。我们看好行业中龙头企业的长期增长潜力以及在市场洗牌中的购并能力，全国性的龙头企业深万科及主要在价格稳定的上海开发的中华企业(14.25,-0.15,-1.04%,吧)(600675.SS, Rmb14.98,增持) |
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