关于第二套房贷“松动”的说法，持续有一段时间了。不过，记者观察下来还是雷声大，雨点小。一面是一些银行变着“招数”在房贷上做手脚，另一方面是银监会举起“杀威棒”在力求掌控大局，双方正进行着一场博弈。
近期，广州、北京、上海等地媒体均爆出，当地部分银行在执行央行、银监会去年出台的新房贷政策时，有不同程度的放水嫌疑。广州地区，绝大部分银行只要客户结清之前的按揭贷款，再贷款购房，便可执行第一套房贷标准，即首付三成以及利率可在基准利率基础上下调10%。有银行人士称，央行、银监会其实早已知晓各银行在实际操作过程中的这一轻度违规操作，不过“毕竟结清了之前按揭，银行面临风险有限”，监管层对此事本是“睁一只眼闭一只眼”。然而，近两周媒体对此事的密集关注，迫使监管层不得不出手再调控。
很多银行人士称，上周末开始，各银行都已经开始谨慎操作，即使对于已经结清按揭并售出房产的再贷款者，也严格按照政策执行，不可能再拿到第一套房的低首付和优惠利率。他们说，顾虑到监管层下一步可能出手整治，各行都“不敢再打擦边球”。
上周末，建设银行总行就在其网站上发布公告称，该行一直严格执行第二套房贷政策，更否认在执行过程中存在媒体所说的“松动”。而早前，北京、上海、广州等地都曾传出该行在实际操作过程中存在“放水”。
关于银监会高层的表态虽然只是“内部传言”，不过各家银行都已开始严格执行。去年9月底出台的第二套房贷新政在界定第二套房贷时，已经明确是以征信系统中按揭次数为标准，不管早前的按揭是否已经结清。据悉，银监会主席刘明康要求各银行要对早前的违规放贷“重补重签”。目前，各行个贷部门人士仍在领会这一提法，不过他们认为重新签订按揭合同就意味着银行违约，“不具备操作性”，而倘若要补充合同条款，监管层也尚未出台明确的操作建议。
一银行人士预计，近一两周监管层就会有一个明确说法，不过公布的方式就不好说。他说，可能采取补充通知的方式明确“结清按揭后再贷款购房不能算作第一套房”，并告知如何处置早前已经违规放出的贷款。不过，监管层也可能只是通过窗口指导的方式予以调控，不会出台具体文件或者通知。（人居苏州摘）
看来，对付银行的第二套房贷“松动”，银监会也是迫不得已，“松动”的可能性还是不小，这或许更是对冷清的房地产市场踩下的一脚“油门”罢。
观点：房价爆发性上涨？
部分银行把首套房贷款结清后，再贷款买房同样视为第一套，享受购买第一套房相应的购房优惠。记者认为，目前正是房地产市场调整的重要时期，第二套房贷政策出现松动将不利市场的健康发展，房贷松动，房价将有可能再次出现爆发性上涨。
宏观调控力度减弱
宏观调控是维护市场健康发展的一个重要的手段，它可以弥补市场在运行过程中的一些不足。目前第二套房贷政策对房地产市场已经发挥了极大的威力，房价涨幅已经得到了有效的控制。今年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，环比则上涨0.2%，涨幅均有所下降。有些去年上涨较快的城市房价实际已经出现了一些回落，这说明调控措施已经出现了效果，市场的预期已经发生了一些比较积极的变化。这种情况下如果没有继续严守关卡让信贷出现松动，那么将有可能把政策推入形同虚设的境地。在中国房地产市场中可以说政策就是一个风向标，对市场的预期会发生至关重要的作用。政策松动不难理解成宏观调控力度的减弱，那么房价再度大幅度上涨没有谁敢说不可能。
楼市会再度升温？
国家已经承认中国的房地产市场存在着泡沫而第二套房贷政策的发布意图也主要是挤压泡沫，打击炒房行为，让房地产投资者望而却步从而维护房地产市场的健康发展。在目前股市不大景气投资途径受阻的市场背景下，信贷放松，将有可能引发炒房者的资金再度流向房市，从而推高房价。如果信贷松动向楼市开闸，消费者当前的持币观望将会迅速变成入市行动，供需矛盾又可能加剧，那会导致楼市再热。
目前我国房价水平已经很高，住房问题已经成为民生的一大难题。房地产市场要健康发展，国家的宏观调控少不了，但更为重要的是对政策的执行力度，毕竟房地产市场健康发展需要一个持续可行的政策环境。
现象：建行确定人均标准可能催生楼市适度复苏
去年12月11日央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》表示“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行”，近日对于一直充满争议和猜测的“人均住房面积”，建设银行已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米。建行的这一标准预示着第二套房贷政策的正式松动，各大银行的放贷热情也随之高涨。
2月末第二套房贷政策放松的消息就在上海纷纷传说，建行和工行的相关人员都曾经表示对于第二套房的界定已经比之前宽松。这一消息对上海楼市来说无异于雪中送炭。自从新房贷政策出台后，上海房市特别是二手房遭遇“退房潮”，据美联物业统计，10月份以来其旗下逾九成门店挂牌放盘量增加，八成放盘者下调了挂牌价格；同时，68%的客户明确表示将推迟购房计划，只有3%希望尽快购房，以免碰到更严厉的政策。
北京各大银行对于第二套房贷的界定标准基本一致，主要是两条：1.以家庭(配偶以及未成年子女)为单位，以人民银行征信查询为准；2.已利用银行贷款购买住房，无论是否结清，再次购买住房且贷款者。
在第一条中，比如丈夫贷款购买第一套，那么以妻子名义再次贷款购房的，执行二套政策；异地已贷款购房，在本地再次贷款购房的，执行二套政策。而此次建行首先明确了人均住房面积标准为26.6平方米 (产权证面积除以户口本人口)的界定标准，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的顺利执行也就扫除了最大的一个障碍。
去年以来，许多贷款购买第二套房的消费者，为了避免高首付及高利率，就开始选择公积金贷款。如第一套使用商业贷款的，购买第二套使用公积金贷款仍可享受首套贷款政策；而购买两套都使用公积金的，只要把第一套的贷款余额还清，仍可享受首套政策。这样部分贷款客户就从商贷分流到了公积金贷款。
但是值得注意的是，购买第二套房如果采用公积金和商业的混合贷款，则不能享受优惠政策。而且，公积金贷款额度有限制。采用两个人的公积金最高不超过65万元，单个不超过40万元。
建行的标准出台后，其他银行肯定会尽快跟上步伐统一标准，一直处于观望状态的楼市有望复苏。
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上海：暂未发现“松动”现象
针对备受关注的第二套房贷“门槛”松动问题，上海银监局昨日表示，经调查核实，目前暂未发现有放松第二套房贷款政策现象。各银行相关负责人在接受记者采访时，也一致坚称并未放松第二套房贷款。
“经专项调查未见松动”
目前，上海各中资商业银行对第二套房的认定标准是：以家庭为单位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民银行个人征信报告为依据，以住房贷款次数为套数。第二套房贷款的成数均规定不超过六成，利率均不低于同期同档次基准利率的1.1倍。
同时，对已利用贷款购买首套自住房的家庭，在满足借款人已还清前期住房贷款且人均居住面积低于当地平均水平的条件下，各商业银行允许其再次申请住房贷款时仍可按照首套自住房贷款政策执行。
个别媒体近日曝光，有商业银行第二套房贷政策已现松动。上海银监局昨日称，该局为此进行了专项调查，但并未发现有松动现象。上海各中资商业银行在实际业务开展中均严格遵守第二套房贷款相关政策。
上海银监局特别强调，将定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。对个别个人住房贷款业务发展较快、风险暴露较多的银行，会采取双边会谈的形式予以风险预警，专门强调不能降低第二套房贷款的首付比例以及其他政策要求。
“人均住房面积”模糊
今年2月3日，上海银监局还与央行上海总部、上海市房地局联合印发了《关于通过房屋登记信息系统核查借款人家庭住房面积有关问题的通知》(以下简称《通知》)，增强央行、银监会相关房贷政策的可操作性。
根据《通知》，借款人及家庭成员在申请住房贷款时，需要填写经贷款银行审查的《借款人家庭成员名单、住房坐落情况表(兼查询申请书)》、家庭成员身份证件、户籍证明；市房地产交易中心受理申请后，将于5个工作日出具家庭人均住房面积核查证明。只要家庭人均住房面积低于上海市统计局公布的2007年人均住房面积，即可享受首套自住房贷款政策规定。但《通知》并未明确按人均建筑面积还是人均居住面积计算。
银监会：结清按揭再贷不能算首套
“第二套房贷”政策执行松动的消息，已经引起监管层注意——上周末，银监会就此做了一份紧急调研，要求各商业银行“如实上报”第二套房贷政策的执行情况。
日前，数家商业银行个贷部门接到北京方面消息称，银监会主席刘明康周末已经在一内部会议上表示，即使之前的按揭贷款已经结清，再贷款购房都不能算作第一套房，并且，刘明康还在会上要求各银行要对早前的违规放贷“重补重签”。
银行不敢再打擦边球
数家商业银行个贷部门人士称，上周四已经接到银监会关于“第二套房贷”政策执行情况的调研，次日各行便迅速将情况回复给银监会。
据悉，调研主要涉及两部分内容，一是要求各行“如实上报”第二套房贷政策的执行情况，是否存在客户结清之前按揭再贷款购房即按第一套房处理的情况；二是要各行对现行的二套房贷政策提出建议。 （来源：东方早报）
【相关链接二】
广州：个别银行门槛暗降
近期，北京、上海、深圳等地区都传出有银行降低房贷标准的消息，记者日前以客户身份致电几家银行房贷中心发现，这种情况也存在于广州的房贷市场。
卖房再买房可算首套
记者昨日傍晚致电某银行按揭中心，询问房贷政策。其工作人员表示，如果之前以按揭方式购买的房子已经卖出，那么在提供相关销售证明后，是可以再享受首套房房贷优惠政策的。这些证明包括：新买家的房产证(复印件)、已售出房屋的契税票(复印件)、已售出房屋的结清贷款证明(复印件)以及原借款合同 (复印件)。他强调，一定要准备好“原借款合同”，因为银行除了要判定这套房子已经卖出外，还要判定这套房子是否真的存在，而依靠借款合同就能确定此房产的正确地点。
当记者向另外一家在北京、上海以同样方式降低房贷门槛的某股份制商业银行确认此事时，该行表示，广州的情况还要进行核实，核实之前无法答复。
政策模糊银行打“擦边球”
卖掉房子之后再买房，到底能不能享受首套房的优惠政策呢？
人民银行在2007年12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》时表示，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。
对此有两家银行表示，央行的意思就是，只要用贷款的方式买房，不论卖与不卖，再买房时，人均住房面积不低于当地平均水平，就要算第二套住房。因此他们严格以征信系统的记录为准，只要上面记载贷款申请人已经用贷款买过房，那么就不再享有优惠。如果对卖房再买房这种行为“宽大处理”的话，极有可能鼓励炒房者，对楼市的健康发展非常不利。
也有银行私下透露，现在有些银行在房贷这块打“擦边球”，因为央行的房贷新政及补充通知里，都没有明确表示卖掉的房子也要纳入第二套房的界定范围里。
房产中介否认松动
记者又以客户身份咨询了满堂红及中原地产两家房产中介，对方均表示，不论卖不卖掉房子，只要贷款买过房，再买房一律按第二套算。至于第二套房的首付成数，要根据具体情况而定。他们也要把客户的身份及其他材料递交到银行后，才能从银行那里得知，该客户究竟能拿到几成贷款。
不过，也有一家规划较小的房贷按揭中介表示，虽然卖掉之前的房子再买房仍算第二套房，但贷款成数却可以拿到75%，即首付连三成都不到，不过房贷利率就无法享受下浮的优惠了。
为何暗访银行获取的情况和房产中介传递的信息截然不同呢？合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前他还没有拿到银行松动房贷政策的第一手资料，但连续多家媒体报道此事，所以也不排除这种可能性。而房产中介否认此事，据他分析有两种可能：一是银行还没有大面积对外宣布，二是并非房产中介的各种层面都能掌握银行的最新信息，也许只有总部才了解真实情况。
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| 责任编辑：rjsuzhou |
| 新闻来源：苏州日报 |
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