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买房人终于迎来了一个 “利好”。市房管局昨天发布消息称，自即日起住宅专项维修基金将不再按房款的2-3%缴纳，改为按当地住宅建筑安装工程造价的5%至8%缴交。不过对于众多住户来说，最急切关注的问题不是缴纳多少，而是怎样用和如何用好这笔钱。

40亿元多数集而未用

住宅专项维修基金实际上等同于商品房的“养老金”，由于房屋和小区公共设施建成后不可避免面临老化及其它质量问题，这笔钱是业主们为保证房屋“病有所医”而提前储备的，但是不少业主对于这笔专项维修基金的使用长期以来都困惑重重。“一个小区两三百户，缴纳的维修基金不下百万元，但是这笔钱真要派上用场恐怕真不容易。而且这笔钱交了以后基本上几年都不会用到，即使放在银行也会产生利息吧，但我们的资金收益却是一笔糊涂账。”家住吴中区美之国的吴先生说起自己所缴纳的住宅专项维修基金，至今依然充满着不满。“从2002年8月1日开始征收住宅专项维修基金以来，苏州全市该项基金余额已达40亿元左右，但真正动用这笔资金的小区还不多，使用比例可以说相当小。”市房管局物业管理处处长吴宁向记者表示，由于新房一般在5年内不会出现大的损坏，这笔数额不小的专项维修基金之所以目前处于“集而未用”的状态，主要是大多数住宅小区尚未进入频繁的维修期。

动用维修基金有多难

按照主管部门的解释，动用小区专项维修基金必须要求所有业主都缴纳专项维修基金，且业委会和物管必须严格按照动用专项维修基金的程序来办，否则房管部门不会同意任何人动用这笔钱。“小区公共设施的日常小修、维保已包含在物管费中，只有涉及保修期后的公共设施的中、大修，才能使用维修基金，但其间的界限有时候并不容易分得太清。”园区一家物业公司的负责人向记者表示，不少小区公共设施的维修和业主之间的争议从来不断，有的维修项目往往只能由物业公司先行贴补，而且动用维修基金关系到全体业主的利益，又要通过三分之二以上业主的同意，要满足这一条件已属不易，“要获得业主大会三分之二以上业主同意太难了。”

与此同时，由于没有具体的使用实施规定，对维修工程技术标准、费用额度、如何使用等，业主也难以达成共识。“除了出台相应的征收细则，如何合理使用这笔钱，有关部门也应该继续作出进一步详细有效的办法。”有业内人士表示，否则种种状况不容易让这笔房子的“养老金”取之于民而用之于民。

房屋养老金何必沉睡

除了如何动用专项维修基金的难题，在记者采访中不少业主还发出了这样的疑问：已经入住小区几年了，维修基金没有动用过，就算存在银行里也应该有利息吧。面对目前每年百分之三到四的通货膨胀率，三年时间就面临着10%以上的贬值。等到了需要动用维修基金时，这笔钱还能支付当时的开支吗?

按照今年2月1日起正式实施的《住宅专项维修资金管理办法》，在保证住宅专项维修基金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修基金用于购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债并持有到期。这或许对这笔资金的保值增值提出了新思路，但是办法同时规定利用业主交存的住宅专项维修基金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意，这就需要大部分业主有相应的意识。（人居苏州摘）

对此，一些业主和学者已开始呼吁借鉴新加坡等国际通行做法，通过适当增加每月的管理费用，计提一定比例作为维修基金；或参照国内社保、医保基金的做法，按月份单独收取。“一次性收取，可能会给一些经济状况不宽裕的业主增加负担”，或者应该区别对待，采取一次性收取和按年收取等不同做法，至少不至于让这笔钱收完以后便“沉睡数年”。

责任编辑：rjsuzhou

新闻来源：江南楼市

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