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　确定办贷途径

　　与办理一手房贷款主要通过开发商代办的形式不同，购房者办理二手房贷款，可以通过三条不同的途径，即委托房产中介公司办理、委托专业按揭服务公司或直接到银行办理。

　　委托房产中介公司房产中介公司与银行之间其实是贷款产品的代理人与被代理人关系。中介公司根据各自在市场中的口碑与资信度高低，一般采用单独作业和挂靠操作两种模式，搭建起银行与购房者之间的贷款桥梁。

　　资信度高、规模大的中介公司采用的大多是单独作业模式。由于这类公司具备稳定的二手房成交量，经手的房贷业务量也相应较大，往往能与银行建立起固定的合作关系。合作方式通常是银行将二手房贷业务打包后批发给各大中介公司，中介公司再零售给各个借款客户。一个中介公司通常是几家银行二手房贷款业务的代理人，银行也会寻找多家公司作为长期合作伙伴。当一笔房产交易进入贷款环节时，中介公司会提供几个候选银行名单供购房者选择，待其选定后，由业务员直接将交易房源信息、借款人证件等资料直接送交给银行信贷部对口人员审核。审核通过后，银行放贷和他项权证转移同步进行。在这一过程中，中介公司起到一个阶段性担保作用，确保整个房产权利和钱款交易转移的安全性。

　　规模小、品牌知名度低的中介公司，银行一般不与其直接合作，其也就不能直接到银行为借款人办理贷款。它们一般选择挂靠在具有担保资质的大品牌中介公司或按揭贷款服务公司旗下。在实际操作过程中，为了在客户面前体现服务流程完善，这类公司往往也会承诺提供代办贷款等一条龙服务。但事实上，当借款人提出审核贷款申请时，这类公司就已经失去了这套房屋交易的掌控权，转而由具有担保资质的中介公司或按揭贷款公司到银行和房产交易中心办理具体手续。

　　中介公司为客户代办贷款，一般都收取一定的代办费用。而代办费用收取混乱一直是购房者投诉最多的问题。去年10月1日，市物价局公布的《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》中首次明确规定，房地产经纪公司代办贷款，包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续只可向借款人收取400元，代办收费标准才有了统一的依据。

　　委托按揭服务公司按揭服务公司的主要客户是中小房产中介公司和手拉手交易客户。按揭服务公司一般具有较强的资金实力，与相关银行建有密切合作关系，其地位其实等同于大型中介公司，也是银行房贷业务的代理人。按揭服务公司的代办收费一般比较规范，大部分采取明码标价的形式。

　　直接到银行办理目前各家银行都可接受个人的贷款申请，办理过程也非常简便。不但手拉手客户到银行直接申请贷款可以不用支付代办费，通过中介完成交易的客户也可直接到银行办理贷款，同样可以省下代办费用。

　　比较三种办贷途径，其实具体手续最后都要落到银行。对借款人来说，办理的过程也基本一样。比如在签订贷款合同和办理房屋过户和抵押手续时都要本人到场亲自办理，代理人起到的主要作用只是告诉借款人应该如何准备申办资料，这些，借款人完全可以直接向银行咨询。过去，由于房屋过户和抵押手续办理的周期较长，银行相应放贷的周期也较长，一些急需放贷的借款人就必须由中介公司或按揭服务公司提供阶段性担保。随着上海各房产交易中心办证速度的加快，阶段性担保的实际意义也已经不大了。比如，有的区房产交易中心只要三个工作日就可以办好过户和抵押手续，这甚至比有些银行审核贷款的时间还要快。

　　目前，借款人直接到银行办贷款不但很方便，而且是最经济的途径。不过，如果借款人没有足够的时间和精力，委托规范的中介公司和按揭服务公司办理可以省时省力，借款人需要快速放贷的，则必须由中介公司或按揭服务公司提供阶段性担保。

　　了解贷款流程

　　2.所需资料(1)借款人身份证、户口簿或有效居留证明以及婚姻状况证明的原件及复印件；(2)借款人收入及财产证明(如工资卡、存折、存单、税单、有价证券、房产等)；(3)财产共有情况；(4)家庭月收入情况；(5)购房合同原件；(6)购房发票(首期款)原件及复印件；(7)贷款银行和担保公司需要提供的其他资料。3.贷款额度

　　二手房贷款最高额度不超过房屋评估价格的70%，其中个人住房公积金贷款最高额度不超过10万元，补充公积金贷款最高额度不超过3万元。4.贷款期限

　　贷款期限最长不超过30年，借款人最高年龄限制为70岁。二手房公积金贷款期限最长不超过15年，二手房贷款期限加房龄最长不超过50年。

　　确定贷款时间

　　二手房的投资客，要求交易时间尽量短。自住购房者，为了在过年过节前入住、确定装修时间、房款还付时间确定等，对房屋交易流程时间要求也很高。因此，在签订买卖合同时，应该计算并确定贷款办理时间。

　　一般情况下，贷款签约后在资料收齐的情况下，2天至3天银行即可审批好，抵押资料进交易中心后出的收件收据送到银行后，2天至3天内放款。也就是说，一个贷款流程从签约到放款可在7个工作日内完成。一些额外的因素会延长办理时间，这些因素包括：1.需要评估的要增加评估时间。2.垫资提前还款的，要视各商业银行对还款后的他证领取时间而定，一般还款当日可拿，最长一般不超过7个工作日；还款后还需上家先去交易中心注销抵押，又需7个工作日(长宁、普陀等区可以办加急，当天注销完成即可过户)。所以，提前还款需要垫资的运作时间在二十个工作日左右。3.持证抵押的时间，由于各商业银行的政策不同，办理时间也差别较大，一般在15至30个工作日完成。

　　明确办贷费用

　　目前，二手房贷款办理费用没有统一的标准。一些不规范的中介公司往往通过收费打包或收取所谓的阶段性担保费、加急费的方式获取不当收益。借款人在办理贷款时应当要求中介公司单独开具贷款办理费用的收款凭证，并最好能货比三家，以做到明明白白消费。

　　办理二手房贷款的费用一般包含以下几个方面：

　　未还清贷款二手房如何交易

　　未还清贷款的房产再交易，可采用三种方式：提前还贷、资金监管、转按揭。

　　提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。

　　优点：在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高。

　　缺点：完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。

　　资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等)，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。

　　优点：双方合力解决了交易资金障碍。

　　缺点：如果没有第三方全程监控资金动向，买方的首期房款存在一定风险。

　　办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续。

　　优点：无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。

　　缺点：转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务。如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程。（人居苏州摘）

责任编辑：rjsuzhou

新闻来源：名城二手房网

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